advice 4U

Αν προτίθεσαι να εκτελέσεις κάποια εργασία που άπτεται του γνωστικού μας πεδίου και είναι από αυτές που αναφέρονται στη σελίδα υπηρεσίες ή «ποιοι είμαστε» της http://www.advice4u.gr , ρίξε μία ματιά και αν θέλεις επικοινώνησε μαζί μας .

Παντελής Παπακωνσταντίνου

Ερώτηση :
Η παρ. 2 του άρθρου 24 του Ν. 4067/12 περί χαμηλών κτιρίων αναφέρει ότι στη συνολική επιφάνεια, που προκύπτει από το συντελεστή δόμησης, για τα χαμηλά κτίρια δεν υπολογίζεται, εκτός από τα αναφερόμενα στο άρθρο 11, οι εξώστες και υπαίθριοι στεγασμένοι χώροι , ανεξάρτητα από την επιφάνειά τους.

Δηλαδή δεν λαμβάνεται υπόψη η δέσμευση του 40% για τους ημιυπαίθριους χώρους ;
Απάντηση:
άρθρο 2 παρ. 6 του Ν.Ο.Κ.
Στεγασμένος υπαίθριος χώρος είναι ο μη θερμαινόμενος στεγασμένος χώρος που διαθέτει ανοιχτή πλευρά της οποίας το μήκος είναι ίσο ή μεγαλύτερο του 35% του συνολικού μήκους του περιγράμματος του ανοικτού ημιυπαίθριου χώρου αυτού, άρα είναι Ημιυπαίθριος χώρος του κτιρίου.

Κατάτμηση οικοπέδου με νόμιμα υφιστάμενα κτίρια - Απόσταση Δ;

Ερώτηση :

Οικόπεδο εντός σχεδίου μπορεί να κατατμηθεί με αποτέλεσμα τη δημιουργία δύο άρτιων και οικοδομήσιμων οικοπέδων.

Το οικόπεδο έχει μια ισόγεια οικία και ένα ισόγειο κατάστημα.

Η ερώτησή μου είναι η εξής:

Το νέο όριο που θα χωρίζει πλέον τα δύο νέα οικόπεδα θα πρέπει να απέχει απόσταση Δ από τα υφιστάμενα κτίρια ή όχι ?

Η μονοκατοικία ανεγέρθηκε το 1976 και το ισόγειο κατάστημα το 1979.

Να σημειώσω πως τα δύο κτίρια απέχουν μεταξύ τους απόσταση μεγαλύτερη από 2Δ, αλλά ο πελάτης θέλει να χωρίσει το οικόπεδο σε τέτοιο σημείο ώστε η πλευρά της μονοκατοικίας να απέχει απόσταση μικρότερη από Δ (σύμφωνα με τους όρους δόμησης της περιοχής Δ=2,50μ).Επίσης το όριο που θα χωρίσει τις ιδιοκτησίες μπορεί να είναι τεθλασμένη γραμμή ("δηλαδή με κάθετα σπασίματα")

Απάντηση :

1. Η κατάτμηση δεν επιτρέπεται να δημιουργήσει πρόβλημα στη νομιμότητα των δύο κτισμάτων επομένως και στις υποχρεωτικά τηρούμενες αποστάσεις μεταξύ τους βάσει των όρων δόμησης.

Άρα πρέπει να υπάρχει μεταξύ των κτισμάτων απόσταση Δ .

2. Το όριο μεταξύ των δυο νέων οικοπέδων μπορεί να είναι τεθλασμένη γραμμή.

2 Απρ 2020

Άρθρο 3 του Ν. 690/1948 - Εγκύκλιος 55/2000

Ερώτηση :

Αξιότιμε κ. Παπακωνσταντίνου,
Κατόπιν της από 15-3-2017 τηλεφωνικής μας επικοινωνίας, σας διαβιβάζω συνημμένα απόσπασμα της εγκ.55/00 και ειδικότερα της §2 του άρθρου 21 της εγκυκλίου και σας παρακαλώ αν έχετε την ευγενή καλοσύνη να μελετήσετε την σχετική με το θέμα μου §2 του άρθ.21 της ως άνω εγκυκλίου αναφορικά με την παράλληλη εφαρμογή του άρθρου 25 του ν.1337/83 και της § 1 του άρθρου 3 του ν.δ. 690/48 .

Η προσωπική μου άποψη ως προς το θέμα είναι ότι το εδάφιο ε’ της §2 του άρθρου 21 και αναφορικά με την συγκεκριμένη φράση: «…ή που δεν μπορούν να αρτιοποιηθούν με τις διατάξεις του ν.δ 690/48 πρωτίστως για να αποκτήσουν το ελάχιστο πρόσωπο οικόπεδα που έχουν το ελάχιστο εμβαδόν » είναι ότι η απόκτηση ελαχίστου προσώπου αναφέρεται στην απόκτηση προσώπου 5,0 μ καθώς στο προηγούμενο εδάφιο δ’ ορίζεται σαφώς πως τα ελάχιστα όρια αρτιότητας προσώπου είναι 5,0 μ ενώ η πολεοδομία ισχυρίζεται ότι η παράγραφος αυτή αναφέρεται στο πρόσωπο της παρέκκλισης της περιοχής το οποίο είναι 10 μ.
Σας παρακαλώ για την δική σας άποψη επειδή έχω διαπιστώσει ότι έχετε εμπειρία και εξειδίκευση επί των πολεοδομικών θεμάτων.
Υπόχρεη, αναμένω απάντηση σας .
Απάντηση :
Στο άρθρο 3 του Ν. 690/1948 αναφέρεται ότι : .. η προσκύρωσις αποκλείεται εάν το εμβαδόν .. συμπεριλαμβανομένου … ανταποκρίνεται εις το απαιτούμενον εν εκάστη περίπτωσιν ελάχιστον εμβαδόν εφόσον ……….δεν είναι έλασσον των 30 τετραγωνικών μέτρων .
Άρα κατά την άποψη μου αυτό κατισχύει του εμβαδού της παρεκκλίσεως και ενισχύει την ορθότητα εφαρμογής του συνδυασμού του άρθρου 3 του Ν. 690/1948 και του άρθρου 25 του Ν.1337/83 .

3 Δεκ 2019

Η ιδιότητα της κοινόχρηστης οδού αποκτάται είτε με τη διοικητική διαδικασία είτε λόγω αμνημόνευτης αρχαιότητας είτε με τις προϋποθέσεις του άρ. 28 Ν. 1337/1983.

Αγαπητέ Αναγνώστη

1. Δεν ασκεί επιρροή ο χαρακτηρισμός που δίνουν οι συμβαλλόμενοι στα 
συμβόλαια.

2. Αγωγή περί νομής.

Άρνηση της αγωγής και όχι ένσταση συνιστά ο ισχυρισμός ότι η επίδικη 
έκταση (λωρίδα γης) αποτελεί κοινόχρηστη δημοτική οδό, σχετικά με την 
επίμαχη έκταση.

3. Κλείσιμο των ανοιγμάτων του ακινήτου που βρίσκονται στο κοινό όριο.

Διατάσσεται από το δικαστήριο.

Νομιμοποιείται όμως μόνο ο κύριος του ακινήτου που έχει κοινό όριο με το 
κτίσμα να την ασκήσει και όχι ο νομέας.

ΕΙΡΗΝΟΔΙΚΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ 401/2001

3 Ιουλ 2019

Χρήσιμες οδηγίες για περίφραξη και περιτοίχιση της ιδιοκτησίας σας κατ΄ εφαρμογή του άρθρου 17 παρ. 9 του Ν.Ο.Κ.

Αγαπητέ Αναγνώστη

Αν προτίθεσαι να εκτελέσεις κάποια εργασία που άπτεται του γνωστικού μας πεδίου και είναι από αυτές που αναφέρονται στη σελίδα υπηρεσίες ή «ποιοι είμαστε» της http://www.advice4u.gr , ρίξε μία ματιά και αν θέλεις επικοινώνησε μαζί μας .

Σε ευχαριστώ

Παντελής Παπακωνσταντίνου

Πολλές φορές αποφασίζουμε να κάνουμε την περίφραξη του ακινήτου μας. Πριν όμως προβούμε σε κάποια ενέργεια καλό είναι να γνωρίζουμε μερικά βασικά πράγματα.

1.Κάνουμε περίφραξη στα:

Α) Άρτια οικόπεδα εντός σχεδίου

Β) Άρτια γήπεδα εκτός σχεδίου

Γ) Μη ρυμοτομούμενα τμήματα των μη άρτιων και μη οικοδομήσιμων οικοπέδων εντός σχεδίου.

Δ) Στα μη άρτια γήπεδα εκτός σχεδίου, επιτρέπεται να γίνει περίφραξη μόνο με πρόχειρη κατασκευή, όπως συρματόπλεγμα.

2. Είναι υποχρεωτική η περίφραξη του οικοπέδου;

Σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις είναι υποχρεωτική η περίφραξη οικοπέδων σε κεντρικά σημεία των πόλεων, αλλά όχι στα απομακρυσμένα.

Επειδή ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου είναι υπεύθυνος για την καθαριότητα του οικοπέδου, ακόμα κι αν η ζημιά προέρχεται από τρίτους, ανάλογα με το Δήμο, επιβάλλονται κάποια πρόστιμα.

Εκτός από την περίφραξη ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος σε περιοδική αποψίλωση των χόρτων και καθαριότητα του χώρου, ανάλογα με τον κανονισμό που ισχύει και αφορά την καθαριότητα του οικείου Δήμου.

3. Σε ποιο σημείο περιφράζουμε;

Η περίφραξη τοποθετείται είτε κατά μήκος των ορίων του οικοπέδου ή στο πρόσωπο με δρόμο, εντός του οικοπέδου. Σύμφωνα με τον Κτιριοδομικό Κανονισμό, μπορεί να κατασκευαστεί περίφραξη εκατέρωθεν του κοινού ορίου, εάν υπάρχει συμφωνία μεταξύ των όμορων ιδιοκτητών.

4. Με ποιο τρόπο περιτοιχίζουμε ένα ακίνητο;

Η περιτοίχιση με άδεια δόμησης, επιτρέπεται καταρχήν σε άρτια γήπεδα και το ύψος του περιφράγματος, που συμπεριλαμβάνει το τοιχίο, το οποίο δεν μπορεί να είναι πάνω από 1,5 μέτρο και τα κάγκελα ή το πλέγμα ή την ξύλινη κατασκευή, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα τρία μέτρα (3) μ. συνολικά.

Κατ’ εξαίρεση το ύψος του περιφράγματος, μπορεί να υπερβαίνει το ανωτέρω καθοριζόμενο ύψος των 3 μέτρων, μόνο για λόγους ασφαλείας (π.χ. Βιομηχανίες, Δικαστικές Φυλακές, κλπ) ή τα γήπεδα που βρίσκονται σε παραδοσιακούς οικισμούς.

Οι λόγοι αυτοί πιστοποιούνται από τον αρμόδιο εκάστοτε φορέα και τη σύμφωνη γνώμη του Αρχιτεκτονικού Συμβουλίου.
Αν το φυσικό έδαφος στη ρυμοτομική γραμμή είναι υψηλότερο από τη στάθμη του πεζοδρομίου από 1,00 μ. έως 2,50 μ., το περίφραγμα μπορεί να κατασκευαστεί συμπαγές έως τη στάθμη του φυσικού εδάφους.

Αν από τη στάθμη του πεζοδρομίου έως τη στάθμη του φυσικού εδάφους στη ρυμοτομική γραμμή υπάρχει υψομετρική διαφορά μεγαλύτερη από 2,50 μ., το συμπαγές τμήμα του περιφράγματος μπορεί να έχει ύψος έως 2,50 μ. και το έδαφος κλιμακώνεται έτσι ώστε κάθε κλιμάκωση να έχει ύψος έως 2,50 μ. και πλάτος τουλάχιστον 1,50 μ.

Στα οικόπεδα και γήπεδα, στα οποία ανεγείρονται ειδικά κτίρια, επιτρέπεται, ύστερα από έγκριση του αρμόδιου από άποψη λειτουργίας του συγκεκριμένου κτιρίου φορέα να κατασκευάζεται συμπαγές περίφραγμα, με ύψος μεγαλύτερο από 3,00 m, εφόσον απαιτείται από λόγους ασφάλειας ή λειτουργίας.

Οι ιδιοκτησίες που καθορίζονται με κάθετη σύσταση ιδιοκτησίας, περιφράσσονται μόνον στα όρια του οικοπέδου ή του γηπέδου.

2 Ιουλ 2019

Αποστάσεις πισίνας από τα όρια οικοπέδου και τα θεμέλια κτιρίου σε εκτός σχεδίου