Παράνομη οικοδομική άδεια για ανοικοδόμηση ακινήτου εκτός οικισμού προϋφιστάμενου του 1923, χωρίς την τήρηση της υποχρεωτικής απόστασης από την οικοδομική γραμμή.

Αγαπητέ Αναγνώστη

Αν προτίθεσαι να εκτελέσεις κάποια εργασία που άπτεται του γνωστικού μας πεδίου και είναι από αυτές που αναφέρονται στη σελίδα υπηρεσίες ή «ποιοι είμαστε» της http://www.advice4u.gr , ρίξε μία ματιά και αν θέλεις επικοινώνησε μαζί μας .

Σε ευχαριστώ

Παντελής Παπακωνσταντίνου

Σ.τ.Ε 4439/2014

Πρόεδρος: Ν. Ρόζος

Εισηγητής: Μ. Τριπολιτσιώτη
Δικηγόροι: Ν. Γαρνέλης, Μ. Μουστάκας
Οι διατάξεις, με τις οποίες επιβάλλεται η ανέγερση οικοδομής σε απόσταση τουλάχιστον τεσσάρων μέτρων από την οικοδομική γραμμή προκειμένου για τα οικόπεδα με εμβαδόν 500 τ.μ. και άνω των προϋφιστάμενων του έτους 1923 οικισμών που στερούνται εγκεκριμένου σχεδίου, αποτελούν ειδικές διατάξεις οι οποίες έχουν τεθεί για την προστασία αυτών των παλαιών οικισμών και διασφαλίζουν καλύτερους όρους διαβίωσης.
Συνεπώς, οι ειδικές αυτές διατάξεις δεν καταργήθηκαν με το ν. 1577/1985 αλλά συνισχύουν, κατά τα λοιπά, ως προς τα οριζόμενα για την ελεύθερη τοποθέτηση του κτιρίου σε σχέση με τα πίσω και πλάγια όρια του οικοπέδου.
Οι ημιϋπαίθριοι χώροι δεν εμπίπτουν στα επιτρεπόμενα στον υποχρεωτικό ακάλυπτο χώρο προστεγάσματα ή αρχιτεκτονικά στοιχεία, ούτε και στις κατασκευές που επιτρέπεται να ανεγερθούν στους ακάλυπτους χώρους και, επομένως, το βάθος τους δεν προσμετρείται για τον υπολογισμό της απόστασης του κτιρίου από την οικοδομική γραμμή.

Αποδεικτικά στοιχεία σε κτίσμα πριν το 1955.

Αγαπητέ Αναγνώστη

Αν προτίθεσαι να εκτελέσεις κάποια εργασία που άπτεται του γνωστικού μας πεδίου και είναι από αυτές που αναφέρονται στη σελίδα υπηρεσίες ή «ποιοι είμαστε» της http://www.advice4u.gr , ρίξε μία ματιά και αν θέλεις επικοινώνησε μαζί μας .

Σε ευχαριστώ

Παντελής Παπακωνσταντίνου

Ερώτηση:
Σύμφωνα με την εγκύκλιο 4/3-12-13, άρθρο 1, παρ. 2α

"Ο χρόνος ανέγερσης κτίσματος προυφιστάμενου της 30-11-1955, τεκμαίρεται από τον τρόπο κατασκευής του και δεν απαιτείται η υποβολή σχετικών αποδεικτικών στοιχείων, προκειμένου να υπαχθούν στο Ν.4178/13 (και στο Ν. 4495/17) , μεταγενέστερες αυθαίρετες κατασκευές..."

Βασιζόμενοι στα παραπάνω, μπορούμε σε κτίσμα πριν το 1955 να δεχθούμε ως αποδεικτικά στοιχεία νομιμότητάς του τα ακόλουθα για τις εξής περιπτώσεις:
1. Για ΕΕΜΚ : αρκούν τα Ε9 του ιδιοκτήτη στο οποίο φαίνεται ότι το κτίσμα
κατασκευάστηκε προ 1955 καθώς και φωτογραφίες ή θα χρειαστεί και ΤΕ μηχανικού;
2. Για οικοδομική άδεια προσθήκης: αρκούν τα Ε9 και φωτογραφίες ή θα χρειαστεί
και Τ.Ε. μηχανικού;
Απάντηση:
1. Για την απόδειξη της παλαιότητας:
Όπου η παλαιότητα ενός κτίσματος προ της 30-11-1955, ελλείψει άλλων στοιχείων, τεκμαίρεται από τον τρόπο κατασκευής, απαιτείται τεχνική έκθεση μηχανικού, ο οποίος με τις τεχνικές του γνώσεις, δύναται να τεκμηριώσει τα παραπάνω.
Όπου υπάρχουν σχετικές φωτογραφίες/αεροφωτογραφίες είναι σαφές ότι αποτελούν
αποδεικτικό παλαιότητας και εφόσον δεν υπάρχει η απαίτηση τεχνικής έκθεσης για
την πληρότητα κάποιας υποβολής, αυτή δεν είναι απαραίτητη.

2. Σε ότι αφορά την ΕΕΜΚ και την άδεια προσθήκης, σε κάθε περίπτωση η τεχνική
έκθεση είναι υποχρεωτική για την έκδοσή τους, καθώς αποτελεί απαραίτητο στοιχείο
πληρότητας των εν λόγω φακέλων.

Προβλέπονται ελάχιστες αποστάσεις για την φύτευση των δένδρων από τα όρια των οικοπέδων δεδομένου ότι τόσο το ριζικό τους σύστημα, όσο και το φύλλωμα δημιουργεί προβλήματα; Αν ναι υπάρχουν προβλέπονται πρόστιμα ή επιβάλλεται η κοπή τους?

Αν προτίθεσαι να εκτελέσεις κάποια εργασία που άπτεται του γνωστικού μας πεδίου και είναι από αυτές που αναφέρονται στη σελίδα υπηρεσίες ή «ποιοι είμαστε» της http://www.advice4u.gr , ρίξε μία ματιά και αν θέλεις επικοινώνησε μαζί μας .

Σε ευχαριστώ 

Παντελής Παπακωνσταντίνου

Ερωτήσεις 11ης Σύσκεψης ΤΕΕ/ΤΚΜ – Υ.ΔΟΜ Δήμων Κ.Μακεδονίας

Ερώτηση : 

Προβλέπονται ελάχιστες αποστάσεις για την φύτευση των δένδρων από τα όρια των οικοπέδων δεδομένου ότι τόσο το ριζικό τους σύστημα, όσο και το φύλλωμα δημιουργεί προβλήματα; Αν ναι υπάρχουν προβλέπονται πρόστιμα ή επιβάλλεται η κοπή τους? 

Απάντηση :

Σύμφωνα με τον Κτιριοδομικό Κανονισμό, άρθρο 23, παράγρ. 4 και 5 

4. Κατά τη φύτευση δένδρων ή θάμνων κοντά σε κτίρια ή δομικά έργα και ανάλογα με τις ιδιότητες του ριζικού συστήματος των φυτών, πρέπει να λαμβάνονται κατάλληλα μέτρα για την αποφυγή βλάβης αυτών των κτιρίων ή δομικών κατασκευών. 

5. Σε περίπτωση ύπαρξης δένδρων ή θάμνων σε γειτονικό οικόπεδο κατά την ανέγερση οικοδομής, ο οικοδομών οφείλει να λάβει τα απαραίτητα μέτρα για την προστασία του κτιρίου που ανεγείρει από την υγρασία και το ριζικό σύστημα των δένδρων ή θάμνων.». 

Δηλαδή απαιτείται η προστασία κτιρίου ή δομικού έργου από φυτεύσεις κάθε είδους, ενώ δεν ορίζονται ελάχιστες αποστάσεις για αυτές ούτε από τα κτίρια-δομικά έργα, ούτε από τα όρια της ιδιοκτησίας. 

Επίσης, δεν προβλέπεται επιβολή προστίμου από τις πολεοδομικές υπηρεσίες για φυτεύσεις (σημειώνεται ότι τα δένδρα και φυτά δεν είναι δομικά έργα).

Σχετικά με διαχωρισμό διαμερίσματος

Αγαπητέ Αναγνώστη

Αν προτίθεσαι να εκτελέσεις κάποια εργασία που άπτεται του γνωστικού μας πεδίου και είναι από αυτές που αναφέρονται στη σελίδα υπηρεσίες ή «ποιοι είμαστε» της http://www.advice4u.gr , ρίξε μία ματιά και αν θέλεις επικοινώνησε μαζί μας .

Σε ευχαριστώ

Παντελής Παπακωνσταντίνου

Αρ.Πρωτ.: 143 46 , Σχετ.: 35260/16 - 25/5/2017

Σχετ. :α) Το υπ΄αριθμ. 434/2-3-2017 έγγραφο της ΔΙΠΕΧΩΣΧ Ανατ. Μακεδονίας της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Μακεδονίας –Θράκης

β) Το υπ΄αριθμ. 230/2-2-2017 έγγραφο της ΥΔΟΜ του Δήμου Αλεξανδρούπολης

γ) Το υπ΄αριθμ. 1484/29-6-2016 έγγραφο της ΔΙΠΕΧΩΣΧ της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης

δ) Το υπ΄αριθμ. Οικ.1233/30-3-2016 έγγραφο της Δ/νσης Τεχνικών Υπηρεσιών Ρεθύμνης.

Σε συνέχεια των ανωτέρω σχετικών εγγράφων, σας γνωρίζουμε ότι για το διαχωρισμό ενός διαμερίσματος σε δύο, απαιτείται βάσει της παρ. 1 του άρθρου 4 του ν.4067/1 2, όπως ισχύει, άδεια δόμησης, δεδομένου ότι στην περίπτωση αυτή γίνονται εργασίες (προσθήκη ηλεκτρομηχανολογικών – υδραυλικών εγκαταστάσεων), που δεν εμπίπτουν στις παρ. 2 και 3 του ιδίου άρθρου, τροποποιείται δε και το διάγραμμα δόμησης ως προς τις απαιτούμενες θέσεις στάθμευσης.

Επισημαίνεται ότι οι ανωτέρω εργασίες διαμερισμάτωσης ορόφου δεν εντάσσονται στις εργασίες εσωτερικών διαρρυθμίσεων της παρ. 2ιθ του άρθρου 4 του ν.40 67/12, για τις οποίες απαιτείται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας και αφορούν εργασίες σε μια οριζόντια ιδιοκτησία.

Τέλος διευκρινίζεται ότι το άρθρο 5 του ν.4067/12 «Χρήση κτιρίων» αναφέρεται αποκλειστικά και μόνο στην απαίτηση ή μη έκδοσης άδειας δόμησης σε περίπτωση αλλαγής χρή σης κτιρίου και δεν θα πρέπει να συγχέεται με τυχόν επιπρόσθετες εργασίες δόμησης που προκύπτουν στα υφιστάμενα κτίρια.

Αποστάσεις Δ στους οικισμούς προ του 1923

Αγαπητέ Αναγνώστη
Αν προτίθεσαι να εκτελέσεις κάποια εργασία που άπτεται του γνωστικού μας πεδίου και είναι από αυτές που αναφέρονται στη σελίδα υπηρεσίες ή «ποιοι είμαστε» της http://www.advice4u.gr , ρίξε μία ματιά και αν θέλεις επικοινώνησε μαζί μας .
Σε ευχαριστώ
Παντελής Παπακωνσταντίνου

Ερώτηση : 

Πρόκειται να εκδώσω μία άδεια σε οικισμό προ του 1923.
Το οικόπεδο είναι 40 τ.μ., άρτιο και οικοδομήσιμο και ο συντελεστής δόμησης 1,60 και κάλυψης 0,80.
Οι διαστάσεις του είναι 6 μέτρα επί 6,50.

Έχω διαβάσει αρκετές φορές το ΦΕΚ Δ 138/1981,αλλά δεν αναφέρεται πουθενά σε αποστάσεις Δ από τα όρια, παραπέμποντάς βέβαια στην αρχή του τον αναγνώστη στο άρθρο 9 του ΠΔ 24-4-85.

Εάν τηρήσω τις αποστάσεις Δ, χάνω ουσιαστικά δόμηση, και για να την εξαντλήσω πηγαίνω σε λύσεις που στενεύουν το κτίριο.

Η ερώτησή μου είναι αφενός εάν χρειάζεται να τηρούνται οι αποστάσεις Δ στους οικισμούς προ του 1923, και αφετέρου, εάν υπάρχει κάποια διάταξη απαλλακτική από τις αποστάσεις Δ για τόσο μικρά οικόπεδα.

Απάντηση :

Στο άρθρο 8 του ΠΔ 2/3/81 το μόνο που αναφέρεται για τις αποστάσεις είναι η παράγραφος 7:

«7. Επί οικοπέδων εμβαδού ίσου ή μεγαλυτέρου των πεντακοσίων (500) τ.μ. το κτίριον δέον να τοποθετείται εις απόστασιν τουλάχιστον τεσσάρων (4) μέτρων, εκ της κατά τα ανωτέρω οριζόμενης οικοδομικής γραμμής»

Υπάρχει η παρακάτω απόφαση όμως που κρίνει ότι η απόσταση από τα όρια δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 2,5 μ. συμφωνα με το αρθρο 28, παρ. 3 του ν.1577/1985 ( Γ.Ο.Κ. 85 )
"Σε οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο, από τις διατάξεις του πολεοδομικού κανονισμού, εφαρμόζονται: Τα άρθρα 2, 3, 4, 5, το άρθρο 7 πλην της παραγράφου 1Βι, το άρθρο 8 παράγραφοι 2 και 3, το άρθρο 9 παράγραφοι 1 και 4 με τη διευκρίνιση ότι η αναφερόμενη σ΄ αυτές απόσταση Δ ορίζεται σε 2,5 μ. ανεξάρτητα από το ύψος και η παράγραφος 9, το άρθρο 11, το άρθρο 14 εκτός της παραγράφου 5 και με εφαρμογή της παραγράφου 4 και για τα κτίρια που δεν υπάγονται στα χαμηλά, όπως αυτά ορίζονται στο άρθρο 14, το άρθρο 17, το άρθρο 18 όπου δεν ορίζεται διαφορετικά από τις αντίστοιχες ειδικές διατάξεις και τα άρθρα 19, 21, 22, 23 και 25 .

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΥΠΟΓΡΑΦΗΣ στα Ιστορικά κέντρα ,τις διατηρητέες περιοχές, τα διατηρητέα κτίρια

Αγαπητέ Αναγνώστη

Αν προτίθεσαι να εκτελέσεις κάποια εργασία που άπτεται του γνωστικού μας πεδίου και είναι από αυτές που αναφέρονται στη σελίδα υπηρεσίες ή «ποιοι είμαστε» της http://www.advice4u.gr , ρίξε μία ματιά και αν θέλεις επικοινώνησε μαζί μας .
Σε ευχαριστώ
Παντελής Παπακωνσταντίνου

Ερωτήσεις 4ης Σύσκεψης ΤΕΕ/ΤΚΜ – Υ.ΔΟΜ Δήμων Κ. Μακεδονίας

Ερώτηση:

Σύμφωνα με τον ΝΟΚ μόνο αρχιτέκτονες συντάσσουν μελέτες στα Ιστορικά κέντρα ,τις διατηρητέες περιοχές, τα διατηρητέα κτίρια .Το ίδιο ισχύει και για τις μελέτες στατικών ;

Τι γίνεται με τις επιβλέψεις;

Μπορούν άλλες ειδικότητες να επιβλέπουν ;

Απάντηση:

Κατά το άρθρο 8, παρ. 2, Ν. 4030/11, «Για τις άδειες δόμησης που αφορούν κτίρια σε παραδοσιακό οικισμό, παραδοσιακό ή ιστορικό τμήμα πόλης, οικιστικό σύνολο που έχει χαρακτηρισθεί ως ιστορικό διατηρητέο μνημείο, καθώς και κηρυγμένα διατηρητέα κτίρια ή νεώτερα μνημεία οι αρχιτεκτονικές μελέτες εκπονούνται και υπογράφονται αποκλειστικά από αρχιτέκτονες μηχανικούς και οι στατικές μελέτες από τους αρμόδιους πολιτικούς μηχανικούς».

Επίβλεψη εργασιών γίνεται κατά αναλογία από τους αρμόδιους μηχανικούς που εκπόνησαν τις αντίστοιχες μελέτες.

Συμπεράσματα για τις εφαρμογές του άρθρου 24 του Ν.Ο.Κ. περί χαμηλών κτιρίων

Αγαπητέ Αναγνώστη

Αν προτίθεσαι να εκτελέσεις κάποια εργασία που άπτεται του γνωστικού μας πεδίου και είναι από αυτές που αναφέρονται στη σελίδα υπηρεσίες ή «ποιοι είμαστε» της http://www.advice4u.gr , ρίξε μία ματιά και αν θέλεις επικοινώνησε μαζί μας .
Σε ευχαριστώ
Παντελής Παπακωνσταντίνου

Συμπεράσματα για τις εφαρμογές του άρθρου 24 του Ν.Ο.Κ. περί χαμηλών κτιρίων

1. Χαμηλό κτίριο είναι αυτό του οποίου κύρια χρήση είναι η κατοικία και το οποίο έχει μέγιστο ύψος το πολύ 8,50 m, μη συμπεριλαμβανομένης της στέγης.
2. Χαμηλό κτίριο είναι αυτό που έχει συνολική επιφάνεια που υπολογίζεται στο συντελεστή δόμησης το πολύ 400 m².
3. Στο οικόπεδο είναι δυνατή η κατασκευή περισσότερων του ενός χαμηλών κτιρίων με συνολική επιφάνεια όλων των κτιρίων που υπολογίζεται στο συντελεστή δόμησης δεν υπερβαίνει τα 400 m2. 

4. Στη συνολική επιφάνεια, που προκύπτει από το συντελεστή δόμησης, για τα χαμηλά κτίρια δεν υπολογίζεται, εκτός από τα αναφερόμενα στο άρθρο 11 παρ. 6 του Ν.Ο.Κ. ( Στο συντελεστή δόμησης δεν προσμετρώνται), και οι εξώστες και οι υπαίθριοι στεγασμένοι χώροι ( "ανοιχτοί ημιυπαίθριοι χώροι" εννοεί προφανώς ), ανεξάρτητα από την επιφάνειά τους. 

5. Τα χαμηλά κτίρια τοποθετούνται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο, όταν δεν εφάπτονται με τα πίσω και πλάγια όρια του οικοπέδου, η ελάχιστη απόσταση του κτιρίου από τα όρια είναι Δ=2,50 m και η κάλυψή τους δεν υπερβαίνει την επιτρεπόμενη κάλυψη της περιοχής.

6. Εφόσον η κάλυψη δεν υπερβαίνει το 70% του οικοπέδου και δεν ισχύουν διαφορετικές ειδικές διατάξεις στην περιοχή και δεν εξασφαλίζεται κάλυψη 120 m² το μέγιστο ποσοστό κάλυψης προσαυξάνεται έως τα 120 m².
7. Πάνω από το μέγιστο ύψος των 8,50 m επιτρέπονται στέγες μεγίστου ύψους 1,50 m, καθώς και οι λοιπές κατασκευές που αναφέρονται στο άρθρο 20.
8. Οι διατάξεις περί χαμηλών κτιρίων δεν έχουν εφαρμογή στις περιοχές που το επιτρεπόμενο ύψος είναι μικρότερο των 11 m.
9. Σε περίπτωση οριζόντιας ή / και κάθετης συνιδιοκτησίας, η εφαρμογή της ευεργετικής διάταξης για τα χαμηλά κτίρια δεσμεύει όλο το οικόπεδο για κατασκευή αποκλειστικά χαμηλών κτιρίων. Ως εκ τούτου, για την έκδοση Άδειας Δόμησης απαιτείται συναίνεση των συνιδιοκτητών.
[Διευκρίνιση σε συνδυασμό με το άρθρο 11 παρ.3] {τεύχος τεχνικών οδηγιών για την εφαρμογή του Ν. 4067/12 (Ν.Ο.Κ) }.