Αποστάσεις πισίνας από τα όρια οικοπέδου και τα θεμέλια κτιρίου σε εκτός σχεδίου

Αγαπητέ Αναγνώστη

Αν προτίθεσαι να εκτελέσεις κάποια εργασία που άπτεται του γνωστικού μας πεδίου και είναι από αυτές που αναφέρονται στη σελίδα υπηρεσίες ή «ποιοι είμαστε» της http://www.advice4u.gr , ρίξε μία ματιά και αν θέλεις επικοινώνησε μαζί μας .

Σε ευχαριστώ 

Παντελής Παπακωνσταντίνου

Ερώτηση :
Θέλω να κατασκευάσω σε εκτός σχεδίου περιοχή στον ακάλυπτο , πισίνα και λόγο της μορφής του οικοπέδου (μακρόστενο) πρέπει να πλησιάσω στα όρια.
Ποια είναι η ελάχιστη απόσταση?
Απάντηση :
άρθρο 17 παρ. 6 γ του Ν.Ο.Κ .
Οι πισίνες επιτρέπονται στα όρια του οικοπέδου.
παρ6. Κάτω από την οριστική στάθμη του εδάφους των ακάλυπτων χώρων του οικοπέδου ή γηπέδου, επιτρέπονται
(...)
γ) Εντός και εκτός περιγράμματος κτιρίων και κάτω από την οριστική στάθμη εδάφους (υπόγειοι χώροι και ακάλυπτοι χώροι) επιτρέπονται υδατοδεξαμενές, πισίνες σε επαφή με δομικά στοιχεία και με τα όρια του οικοπέδου.
ΙΣΤΟΡΙΚΟ
1. Εγγρ-13188/4-5-04 (ΔΟΚΚ)
Κολυμβητικές δεξαμενές (στον ακάλυπτο χώρο οικοπέδου,
αποστάσεις πισίνας από τα όρια οικοπέδου και τα θεμέλια κτιρίου)
α) Το με αρ. πρωτ. ΔΟΚΚ/ΥΠΕΧΩΔΕ 13188/23-3-04 ερώτημα του κ. Ζ.Α.
Σε απάντηση του ερωτήματός σας, σας ενημερώνουμε ότι στο Αρθ-17 του ΓΟΚ/85, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, δεν καθορίζονται περιορισμοί ως προς τη χωροθέτηση ασκεπούς κολυμβητικής δεξαμενής στον ακάλυπτο χώρο οικοπέδου.
Όσον αφορά στις αποστάσεις κολυμβητικών δεξαμενών από τα όρια οικοπέδου και τα θεμέλια κτιρίου, σας επισημαίνουμε ότι ελλείψει ειδικής αναφοράς για τις κατασκευές αυτές στον Κτιριοδομικό Κανονισμό, λαμβάνονται υπ' όψιν οι αποστάσεις του Αρθ-26 του προαναφερόμενου κανονισμού που αφορούν στην κατασκευή στεγανών δεξαμενών συλλογής ομβρίων υδάτων ή λυμάτων (βόθρων).
2. Εγγρ-86431/15-11-00 (ΔΟΚΚ)
Ασκεπείς πισίνες, υδατοδεξαμενές στους ακάλυπτους
(Κολυμβητικές δεξαμενές στον ακάλυπτο)
ΣΧΕΤ.: Η από 20-10-00 αίτησή σας
Σε απάντηση της πιο πάνω σχετικής αίτησης, σας γνωρίζουμε τα εξής:
1. Σύμφωνα με το Αρθ-17 παρ.2α και παρ.2ε του ΓΟΚ/85, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, επιτρέπονται στους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου οι ασκεπείς πισίνες και οι δεξαμενές νερού ύψους μέχρι 1,00 μ. από την πέριξ οριστική στάθμη του εδάφους.
2. Εφόσον κατασκευαστεί υδατοδεξαμενή θα πρέπει να τηρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει το Αρθ-26 παρ.5.5 του "κτιριοδομικού κανονισμού" ΦΕΚ-59/Δ/3-2-89.
3. Αρμόδια υπηρεσία για τον έλεγχο και την εφαρμογή των πολεοδομικών διατάξεων για την έκδοση οικοδομικής αδείας είναι η πολεοδομική υπηρεσία (Αρθ-27 παρ.1 του ΓΟΚ/85 και Αρθ-2 του ΠΔ/8-7-93 "περί τρόπου έκδοσης οικοδομικών αδειών" ΦΕΚ-795/Δ/13-7-93 ).
3. κτιριοδομικός άρθρο 26 παρ. 3.16
Όπου δεν είναι δυνατή η αποχέτευση προς υπόνομο ή όπου ο ειδικός κανονισμός λειτουργίας υπονόμων απαιτεί επιβάλλεται η κατασκευή στεγανού βόθρου (σηπτικής δεξαμενής). Οι στεγανοί βόθροι ή άλλες κατάλληλες για την καθίζηση των λυμάτων διατάξεις πρέπει:
- Να έχουν επαρκή χωρητικότητα και κατάλληλες διαστάσεις, ώστε να είναι κατάλληλοι για τη χρήση που προορίζονται.
- Να έχουν στεγανά τοιχώματα, αποκλείοντας διαρροές λυμάτων προς το χώμα και εισροές υπογείων ή ομβρίων υδάτων.
- Να έχουν στόμια καθαρισμού και επίσκεψης αεροστεγανά.
- Να αερίζονται.
- Να απέχουν τουλάχιστο 15 μέτρα από κάθε πηγή νερού και τουλάχιστον 1,00 μ. από όλα τα όρια του οικοπέδου και τα θεμέλια κτιρίου.
4. Εγγρ-26025/4012/88 (ΥΠΕΧΩΔΕ)
Πισίνες σε απόσταση 1,00 μέτρου από το όριο (Υδατοδεξαμενές - όρια οικοπέδου)
Σε απάντηση της από 17-3-88 αίτησής σας, σας γνωρίζουμε ότι δεν υπάρχουν περιοριστικές διατάξεις για την κατασκευή πισίνας στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, που προβλέπει από το άρθ-17 του Ν-1577/85 (ΓΟΚ/85).
(Για λόγους ασφαλείας και εξασφάλισης της στεγανότητας της πισίνας εφαρμόζεται κατ' αναλογία η παρ. 5δ του άρθ-99 του ΓΟΚ/73, που έχει παραμείνει σε ισχύ, για την τήρηση της απόστασης του 1,00 μ. από τα όρια του οικοπέδου, χωρίς να είναι υποχρεωτική η τήρηση της απόστασης αυτής από κτίριο που βρίσκεται στο ίδιο οικόπεδο, εφόσον βέβαια τηρηθούν οι απαιτούμενοι κανόνες στεγανότητας της πισίνας προς την πλευρά του κτιρίου.)
Το άρθρο 99 ΓΟΚ 73 Καταργήθηκε στις 18/8/1990 οπότε το εντός παρενθέσεως είχε παύσει να ισχύει. Επομένως και κατά ΓΟΚ 85 (μέσω των παραπάνω εγγράφων) κακώς δίνονταν ερμηνεία από τη ΔΟΚΚ, ότι η απόσταση του 1. μ. ήταν υποχρεωτική.
Στην ουσία δεν ήταν και οι πισίνες μπορούσαν να κολλάνε στο όριο του οικοπέδου.

Τοποθέτηση του κτιρίου άρτιων και οικοδομήσιμων τμημάτων των ακινήτων που εμπίπτουν σε ζώνη 200μ από τον άξονα εθνικών και επαρχιακών οδών

Αγαπητέ Αναγνώστη

Αν προτίθεσαι να εκτελέσεις κάποια εργασία που άπτεται του γνωστικού μας πεδίου και είναι από αυτές που αναφέρονται στη σελίδα υπηρεσίες ή «ποιοι είμαστε» της http://www.advice4u.gr , ρίξε μία ματιά και αν θέλεις επικοινώνησε μαζί μας .

Σε ευχαριστώ

Παντελής Παπακωνσταντίνου 

Ερώτηση : 

Η τοποθέτηση του κτιρίου στα παραπάνω αγροτεμάχια πρέπει να γίνεται εντός της ζώνης των 200μ./ του τμήματος της ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα; Μήπως αυτή η διάταξη “συμπαρασύρει” όλο το αγροτεμάχιο και μπορεί το κτίριο να τοποθετηθεί οπουδήποτε μέσα σ' αυτό; Τα ποσοστά κάλυψης και δόμησης θα υπολογιστούν επί του άρτιου τμήματος του αγροτεμαχίου που εμπίπτει στη παραπάνω ζώνη ή επί του συνόλου του αγροτεμαχίου;

Απάντηση :

Δεδομένου ότι τα θέματα που θίγετε δεν αναφέρονται ειδικά σε ερμηνευτική οδηγία, κατά την άποψή μας όμως προκύπτουν έμμεσα πλην σαφώς από τον Ν.4280/2014, άρθρο 28 παρ. 37.α. α) και β), που δίνει το δικαίωμα εκμετάλλευσης του συντελεστή κάλυψης του συνολικού εμβαδού του ενιαίου ακινήτου και τοποθέτησης του κτίσματος και εκτός των ορίων του αρτίου τμήματος, ειδικά σε βιομηχανικές εγκαταστάσεις και υπό προϋποθέσεις, θεωρούμε ότι η τοποθέτηση του κτιρίου θα πρέπει να γίνεται μέσα στα όρια του αρτίου τμήματος της ιδιοκτησίας (το τμήμα της που πράγματι εμπίπτει εντός της προσδιοριζόμενης ζώνης μπορεί να είναι πολύ μικρό) και σε καμία περίπτωση δεν συμπαρασύρεται όλο το γήπεδο ούτε για τα μεγέθη δόμησης-εκμετάλλευσης.

Δεδομένου ότι πλέον το αγροτεμάχιο έχει χάσει την αρτιότητα του, μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης στο νομίμως υφιστάμενο κτίσμα;

Αγαπητέ Αναγνώστη

Αν προτίθεσαι να εκτελέσεις κάποια εργασία που άπτεται του γνωστικού μας πεδίου και είναι από αυτές που αναφέρονται στη σελίδα υπηρεσίες ή «ποιοι είμαστε» της http://www.advice4u.gr , ρίξε μία ματιά και αν θέλεις επικοινώνησε μαζί μας .

Σε ευχαριστώ

Παντελής Παπακωνσταντίνου

Ερωτήσεις - Απαντήσεις 14ης Σύσκεψης ΤΕΕ/ΤΚΜ – Υ.ΔΟΜ Δήμων Κ.Μακεδονίας

Σε αγροτεμάχιο Ε=3.000τμ εντός ζώνης, εκτός ορίων οικισμού, έχει νομίμως ανεγερθεί κτίσμα με Ο.Α. του 2001 (αρτιότητα αγρ/χιων 2.000τμ).

Το 2011 η περιοχή που βρίσκεται το συγκεκριμένο αγροτεμάχιο εντάχθηκε στο Ν.3937/2011”Διατήρηση της Βιοποικιλότητας και άλλες διατάξεις”, σύμφωνα με τον οποίο δεν ισχύουν οι προηγούμενες κατά παρέκκλιση αρτιότητες του Π.Δ. 29.5.1985 και πλέον η αρτιότητα ορίζεται σε 10.000τμ κατά κανόνα και 4.000τμ κατά παρέκκλιση.

α) Δεδομένου ότι πλέον το αγροτεμάχιο έχει χάσει την αρτιότητα του, μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης στο νομίμως υφιστάμενο κτίσμα;

β) Μπορεί να νομιμοποιηθεί κτίσμα (αποθήκη) που έχει ανεγερθεί στο συγκεκριμένο αγροτεμάχιο πριν την εφαρμογή του Ν.3937/2014;

Απάντηση : 

Σύμφωνα με τον Ν 3937/2011-Διατήρηση της βιοποικιλότητας και άλλες διατάξεις-, άρθρο 9 παρ. 2 α, «Στις περιοχές που βρίσκονται εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών προϋφισταμένων του 1923 ή εκτός ορίων οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2000 κατοίκους και εμπίπτουν σε ΕΖΔ ή ΖΕΠ, το ελάχιστο όριο αρτιότητας και κατάτμησης των γηπέδων ορίζεται σε 10.000 τ.μ….. Κατ’ εξαίρεση θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση γήπεδα έκτασης τουλάχιστον 4.000 τ.μ ……». Επίσης, σύμφωνα με την παρ.2 β του ίδιου άρθρου « Το πιο πάνω καθοριζόμενο ελάχιστο εμβαδόν γηπέδων δεν ισχύει για … την κατασκευή … μικρών γεωργικών αποθηκών …» 

Εφόσον λοιπόν το γήπεδο για το οποίο ρωτάτε εμπίπτει αποδεδειγμένα στην αναφερόμενη περιοχή, τότε:

α) Σύμφωνα με το άρθρο 5 παρ. 2 του ΝΟΚ, όπως ισχύει σήμερα, «2. Χώροι για τους οποίους έχει χορηγηθεί άδεια δόμησης με συγκεκριμένη χρήση, μπορούν να μεταβάλλουν τη χρήση τους, εφόσον η νέα χρήση προβλέπεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και δεν επέρχονται αλλαγές της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου.
Στην περίπτωση αυτή απαιτείται ενημέρωση της ταυτότητας του κτιρίου και δεν απαιτείται άδεια δόμησης.».

Επομένως, αν για την αλλαγή χρήσης δεν απαιτούνται νέες κατασκευές και η νέα χρήση είναι επιτρεπόμενη, τότε το νομίμως υφιστάμενο κτίριο μπορεί να μεταβάλλει την χρήση του.

Δεν φαίνεται να μπορεί να γίνει το ίδιο όταν η αλλαγή χρήσης απαιτεί άδεια δόμησης (νέες μελέτες και κατασκευές), η οποία δεν προβλέπεται να μπορεί να χορηγηθεί σε ακίνητο που σήμερα δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο από καμία διάταξη νόμου.

β) Δεδομένου ότι το εμβαδό γηπέδου παραμένει ως έχει .

2. Ο κύριος εδαφικής έκτασης, κείμενης εκτός σχεδίου πόλεως δεν χάνει λόγω παραίτησης την κυριότητά του επί των εδαφικών λωρίδων που συνιστούν τις ιδιωτικές οδούς

Ο κύριος εδαφικής έκτασης, κείμενης εκτός σχεδίου πόλεως, ο οποίος τη διαιρεί  σε μερικότερα αυτοτελή οικόπεδα, τα οποία πωλεί σε τρίτους, αφήνει δε μεταξύ των οικοπέδων ιδιωτικές οδούς για την εξυπηρέτηση των αγοραστών και όχι  για κοινή χρήση δεν θεωρείται ότι χάνει λόγω παραίτησης την κυριότητά του επί των εδαφικών λωρίδων που συνιστούν τις ιδιωτικές οδούς εκτός εάν έχει περιληφθεί δήλωση παραιτήσεώς του στα οικεία μεταβιβαστικά συμβόλαια  και αυτά έχουν μεταγραφεί.

(Δικογραφία 2002/126)- Πολυμελές Πρωτοδικείο Λάρισας- 76/2002

Πως γίνεται η διάκριση μιας ακάλυπτης εσοχής του κτιρίου που θα έχει παράθυρο ως προς τις ελάχιστες διαστάσεις που πρέπει να πληροί.

Αγαπητέ Αναγνώστη

Αν προτίθεσαι να εκτελέσεις κάποια εργασία που άπτεται του γνωστικού μας πεδίου και είναι από αυτές που αναφέρονται στη σελίδα υπηρεσίες ή «ποιοι είμαστε» της http://www.advice4u.gr , ρίξε μία ματιά και αν θέλεις επικοινώνησε μαζί μας .

Σε ευχαριστώ

Παντελής Παπακωνσταντίνου

Πως γίνεται η διάκριση μιας ακάλυπτης εσοχής του κτιρίου που θα έχει παράθυρο ως προς τις ελάχιστες διαστάσεις που πρέπει να πληροί.

Ερώτηση : 

Πως γίνεται η διάκριση μιας ακάλυπτης εσοχής του κτιρίου που θα έχει παράθυρο ως προς τις ελάχιστες διαστάσεις που πρέπει να πληροί.

Απάντηση :

1. N.O.K., άρθρο 11.6 παρ. η

Στο συντελεστή δόμησης δεν προσμετρώνται:

Η επιφάνεια κατακόρυφων φρεατίων ανεξαρτήτως διαστάσεων, τουλάχιστον 0,50 m2 για τη συλλογή και εξυπηρέτηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, καθώς και η επιφάνεια αίθριων και όλων των διαμπερών ανοιγμάτων ή οδεύσεων που λειτουργούν ως φωταγωγοί ή ως αγωγοί κυκλοφορίας του αέρα, όπως καμινάδες εξαερισμού, για το δροσισμό του κτιρίου.
Ως διαμπερές άνοιγμα νοείται το άνοιγμα που διαπερνά το κέλυφος του κτιρίου όπως αυτό ορίζεται από τα εξωτερικά φέροντα στοιχεία του, τα εξωτερικά στοιχεία πλήρωσης του φέροντα οργανισμού και τη στέγη.

[Διευκρίνιση παρ. 6η & 6κθ] {τεύχος τεχνικών οδηγιών για την εφαρμογή του Ν. 4067/12 (Ν.Ο.Κ) }.

Δεν προσμετράται στη δόμηση το άνοιγμα σε κάθε πλάκα δαπέδου των κατακορύφων αγωγών εμβαδού τουλάχιστον 0,50τ.μ, εξυπηρέτησης μηχανολογικών εγκαταστάσεων του κτιρίου. 

Δεν προσμετράται στη δόμηση το άνοιγμα σε κάθε πλάκα δαπέδου όλων των διαμπερών ανοιγμάτων, ανεξαρτήτως διαστάσεων μορφής και επιφάνειας, καθέτων, οριζοντίων ή με τεθλασμένες ή με καμπύλες διαδρομές. 

Όταν λειτουργικοί χώροι του κτιρίου κύριας ή βοηθητικής χρήσης (διάδρομοι κυκλοφορίας, κλιμακοστάσια, καθιστικά κ.ά.) ταυτίζονται με το διαμπερές άνοιγμα ή τμήμα αυτού τότε η επιφάνεια αυτή προσμετράται στο Σ.Δ. 

Από τα διαμπερή ανοίγματα δεν αποκτούν προϋποθέσεις φυσικού φωτισμού οι χώροι κύριας χρήσης, εκτός αν πρόκειται για εσωτερικό αίθριο. Τα διαμπερή ανοίγματα δεν κλείνουν με οποιονδήποτε τρόπο.

2. Σύμφωνα με τον κτιριοδομικό

άρθρο 4.α Οι ακάλυπτοι χώροι του οικοπέδου οι οποίοι δεν προσμετρώνται στην κάλυψη που πραγματοποιείται, επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για φωτισμό και αερισμό χώρων οποιασδήποτε χρήσης. 

β. Χώροι του οικοπέδου που για οποιοδήποτε λόγο προσμετρώνται στην κάλυψη που πραγματοποιείται καθώς και υπαίθριοι χώροι του κτιρίου επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για φωτισμό και αερισμό χώρων κύριας χρήσης εφόσον εξασφαλίζονται διαστάσεις α = 3,00 + 0,10u κάθετα προς το άνοιγμα και 2,50 μέτρα παράλληλα προς το άνοιγμα.

Για φωτισμό και αερισμό χώρων βοηθητικής χρήσης αρκεί να εξασφαλίζονται διαστάσεις α = 3,00 + 0,10u κάθετα προς το άνοιγμα και 1,20 μέτρα παράλληλα προς αυτό, άλλως αν δεν εξασφαλίζονται αυτές οι διαστάσεις, επιβάλλεται η εγκατάσταση τεχνητού φωτισμού και αερισμού.

Σχετικά με διαχωρισμό διαμερίσματος

Αγαπητέ Αναγνώστη

Αν προτίθεσαι να εκτελέσεις κάποια εργασία που άπτεται του γνωστικού μας πεδίου και είναι από αυτές που αναφέρονται στη σελίδα υπηρεσίες ή «ποιοι είμαστε» της http://www.advice4u.gr , ρίξε μία ματιά και αν θέλεις επικοινώνησε μαζί μας .

Σε ευχαριστώ

Παντελής Παπακωνσταντίνου

Αρ.Πρωτ.: 143 46 , Σχετ.: 35260/16 - 25/5/2017

Σχετ. :α) Το υπ΄αριθμ. 434/2-3-2017 έγγραφο της ΔΙΠΕΧΩΣΧ Ανατ. Μακεδονίας της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Μακεδονίας –Θράκης

β) Το υπ΄αριθμ. 230/2-2-2017 έγγραφο της ΥΔΟΜ του Δήμου Αλεξανδρούπολης

γ) Το υπ΄αριθμ. 1484/29-6-2016 έγγραφο της ΔΙΠΕΧΩΣΧ της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης

δ) Το υπ΄αριθμ. Οικ.1233/30-3-2016 έγγραφο της Δ/νσης Τεχνικών Υπηρεσιών Ρεθύμνης.

Σε συνέχεια των ανωτέρω σχετικών εγγράφων, σας γνωρίζουμε ότι για το διαχωρισμό ενός διαμερίσματος σε δύο, απαιτείται βάσει της παρ. 1 του άρθρου 4 του ν.4067/1 2, όπως ισχύει, άδεια δόμησης, δεδομένου ότι στην περίπτωση αυτή γίνονται εργασίες (προσθήκη ηλεκτρομηχανολογικών – υδραυλικών εγκαταστάσεων), που δεν εμπίπτουν στις παρ. 2 και 3 του ιδίου άρθρου, τροποποιείται δε και το διάγραμμα δόμησης ως προς τις απαιτούμενες θέσεις στάθμευσης.

Επισημαίνεται ότι οι ανωτέρω εργασίες διαμερισμάτωσης ορόφου δεν εντάσσονται στις εργασίες εσωτερικών διαρρυθμίσεων της παρ. 2ιθ του άρθρου 4 του ν.40 67/12, για τις οποίες απαιτείται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας και αφορούν εργασίες σε μια οριζόντια ιδιοκτησία.

Τέλος διευκρινίζεται ότι το άρθρο 5 του ν.4067/12 «Χρήση κτιρίων» αναφέρεται αποκλειστικά και μόνο στην απαίτηση ή μη έκδοσης άδειας δόμησης σε περίπτωση αλλαγής χρή σης κτιρίου και δεν θα πρέπει να συγχέεται με τυχόν επιπρόσθετες εργασίες δόμησης που προκύπτουν στα υφιστάμενα κτίρια.