ΟΙ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΕΣ ΔΑΠΑΝΕΣ ΚΑΙ H ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ ΤΩΝ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ : Δώματα , Απλήρωτα κοινόχρηστα

Αγαπητέ Αναγνώστη .

Αν προτίθεσαι να εκτελέσεις κάποια εργασία που άπτεται του γνωστικού μας πεδίου και είναι από αυτές που αναφέρονται στη σελίδα υπηρεσίες ή «ποιοι είμαστε» της http://www.advice4u.gr , ρίξε μία ματιά και αν θέλεις επικοινώνησε μαζί μας .

Σε ευχαριστώ

Παντελής Παπακωνσταντίνου

τηλ.2105447421 , mail: info@advice4u.gr

ΑΠΟ ΤΟ ΒΙΒΛΙΟ ΜΟΥ : ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ - 5η Έκδοση -ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟΣ 2016 - ΤΙΜΗ: 12 ΕΥΡΩ, σελίδες 93

1. Τα δώματα ( ταράτσες) είναι Κοινόχρηστα

Δικαίωμα να χρησιμοποιούν την ταράτσα έχουν καταρχήν όλοι οι συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων, εκτός εάν με συμβολαιογραφικό έγγραφο έχουν συμφωνήσει να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση της σε έναν ή σε μερικούς συνιδιοκτήτες.
Στο άρθρο 2 , παράγραφος 1 του Ν. 3741/1929 αναφέρεται:
Αδιαίρετος είναι η ιδιοκτησία, επί του εδάφους, των θεμελίων, των πρωτοτοίχων, της στέγης , των καπνοδόχων, των αυλών, φρεάτων, ανελκυστήρων, βόθρων, εγκαταστάσεων κεντρικής θερμάνσεως, και παντός άλλου πράγματος χρησιμεύοντος προς κοινήν των ιδιοκτητών χρήσιν.
Και στο Άρθρο 7 , παράγραφο 1 αναφέρεται::
Επί των ηλιακών δωμάτων (ηλιακωτών) εφαρμόζεται ό,τι και επί της στέγης.

Το ανώτατο δικαστήριο (Άρειος Πάγος) δέχτηκε την αγωγή που είχαν υποβάλει συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων κατά συνιδιοκτητη τους , επειδή αυτος που είχε το δικαίωμα υψούν εμπόδιζε την πρόσβασή τους στην ταράτσα, τοποθετώντας σιδερένια πόρτα της οποίας κρατουσε εκείνος μόνο το κλειδί.

Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι μπορούν να τη χρησιμοποιούν όλοι οι συνιδιοκτήτες, ακόμα και στην περίπτωση που έχει συμφωνηθεί μεταξύ τους να δοθεί σε κάποιον από αυτούς το δικαίωμα να χτίσει και νέο όροφο (δικαίωμα υψούν).

Το αιτιολογικό ήταν ότι: Εάν όμως δεν έχει προηγηθεί καμία ειδική συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών, τότε δεν μπορεί να αλλοιωθεί ο κοινόχρηστος χαρακτήρας της ταράτσας και εκείνος που έχει δικαίωμα να χτίσει και άλλον όροφο (δικαίωμα υψούν) δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να εμποδίσει τους υπολοίπους να έχουν πρόσβαση.

Έτσι, οι συνιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα να ανεβαίνουν και να χρησιμοποιούν την ταράτσα
( τοποθέτηση κεραιών τηλεόρασης ή ηλιακών θερμοσιφώνων, έλεγχος σωληνώσεων , παραμονή για αναψυχή , άπλωμα ρούχων κ.λπ.

2. Απλήρωτα κοινόχρηστα – Τι προβλέπει ο νόμος

Τo πρόβλημα με τα απλήρωτα κοινόχρηστα είναι μεγαλύτερο από ότι μπορούμε να φανταστούμε .

Ο νομοθέτης έχει δώσει τη δυνατότητα στον διαχειριστή της πολυκατοικίας , μετά από απόφαση της Γενική Συνέλευσης του κτηρίου να προχωράει άμεσα σε δικαστικές ενέργειες προκειμένου να διασφαλίσει τα συμφέροντα των συνιδιοκτητών και να επιτύχει την λειτουργία της οικοδομής.
Η δυνατότητα αυτή είναι η διαδικασία της διεκδίκησης των οφειλών και με διαταγή πληρωμής.
Η διαταγή πληρωμής εκδίδεται χωρίς να κληθεί ο οφειλέτης στο δικαστήριο, ενώ ο διαχειριστής προσκομίζει τις αποδείξεις των οφειλών , όπως και αντίγραφο του συμβολαίου .
Η διαταγή πληρωμής εκδίδεται εις βάρος του ιδιοκτήτη και όχι του ενοικιαστή , οποίος θα πρέπει να πληρώσει τα οφειλόμενα ποσά, και στη συνέχεια να διεκδικήσει δικαστικά τα χρήματα από τον μισθωτή.

Ο διαχειριστής μέσα σε λίγο χρονικό διάστημα, έχει τη δυνατότητα να καταθέσει και να πετύχει την έκδοση διαταγής πληρωμής για οφειλές κοινοχρήστων σε βάρος όλων των συνιδιοκτητών που έχουν απλήρωτους λογαριασμούς ( άσχετα εάν ο ένοικος είναι ενοικιαστής ).
Δεν έχει σημασία το ύψος των οφειλών, ούτε εάν έχει καταβληθεί μέρος τους .
Το θέμα είναι ότι ο διαχειριστής ενεργώντας στο όνομα και για λογαριασμό της οικοδομής μπορεί διεκδικήσει από τους οφειλέτες τα οφειλόμενα.
Εκείνο που όμως δεν γνωρίζει ο περισσότερος κόσμος είναι ότι στα δικαστήρια «σύρεται» ο ιδιοκτήτης της ιδιοκτησίας , ανεξάρτητα εάν εκείνη τη χρονική στιγμή η ιδιοκτησία του είναι μισθωμένη ή όχι.
Το ύψος των χρεών των οφειλετών προκύπτει βάσει του κανονισμού του κτηρίου και των ποσοστών συνιδιοκτησίας ενός εκάστου από αυτούς .
Η κατάσταση γίνεται ακόμη πολυπλοκότερη, εάν ληφθεί υπόψη ότι σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν αποπληρώσει τα χρέη απειλείται με κατάσχεση του ακινήτου που πραγματοποιείται για λογαριασμό της πολυκατοικίας.

Εάν ο ιδιοκτήτης δεν καταβάλει τις οφειλές, τότε μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με κατάσχεση, ή με προσημείωση της ιδιοκτησίας του , ή με εγγραφή στον Τειρεσία ή και με κατάσχεση των τραπεζικών του λογαριασμών , εφόσον το υπόλοιπο του λογαριασμού του είναι άνω των 1.500 ευρώ ή ακόμη και με κατάσχεση του ενοικίου εις χείρας του μισθωτή του.

Τέλος, το πρόβλημα παραμένει δυσεπίλυτο ή κατά τη γνώμη μου άλυτο στις περιπτώσεις εκείνες , όπου δεν υπάρχει κανονισμός, ούτε πίνακας κατανομής ποσοστών των ιδιοκτησιών, με αποτέλεσμα όλα αυτά τα χρόνια άτυπα ο διαχειριστής να κατανέμει τα κοινόχρηστα.